相続した不動産の分け方｜換価分割と代償分割の違いを税理士が解説【2026年版】

相続財産のうち不動産の割合が大きいと、「きれいに分けられない」という問題が出てきます。現金なら1円単位で分けられますが、家や土地はそうはいきません。

そこで使われるのが換価分割（かんかぶんかつ）と代償分割（だいしょうぶんかつ）です。名前は難しいのですが、やっていることは「売ってお金で分ける」か「1人がもらって、他の人にはお金を払う」かの違いだけです。この記事では、この2つの違いと税金の注意点を、実務の順番どおりに整理します。

遺産の分け方は4つある

まず全体像です。不動産の分け方は、大きく次の4つです。

「共有」は、その場はおさまるのですが、売るにも貸すにも全員の同意が必要になり、次の相続で持ち主がさらに増えていきます。

換価分割とは？不動産を売って、お金で分ける方法

換価分割は、相続した不動産を売却して、その代金を相続人で分ける方法です。流れは次のとおりです。

売った利益の税金は、相続人がそれぞれ申告する

不動産を売って利益（譲渡所得）が出たときは、代金を受け取る割合に応じて、相続人がそれぞれ自分の分だけ確定申告をします。1人が代表してまとめて申告するのではありません。

これは、相続人が相続で取得した持分を、それぞれ売ったことになるためです。遺産分割協議で換価分割と決めていれば、代金の取得割合がそのまま持分になります（民法909、所法33）。

注意がいるのは、分け方が決まらないまま売った（未分割のまま換価した）場合です。このときは法定相続分で申告することになり、あとから分け方が決まっても、それを理由に申告をやり直すことはできません（未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告とその後分割が確定したことによる更正の請求、修正申告等｜国税庁）。売る前に取得割合を決めておくことが大事です。

「売るための便宜上1人の名義」にするなら、協議書に書いておく

売却の手続きを進めやすくするため、いったん相続人1人の名義で相続登記をすることがあります。このとき、何も書かずに代金を分けると「その人から他の相続人への贈与」と見られる心配があります。

国税庁は、1人名義の登記が単に換価のための便宜であり、代金が決めたとおりに実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題になることはないとしています（遺産の換価分割のための相続登記と贈与税｜国税庁）。そのため実務では、遺産分割協議書に「換価して代金を○対○で分ける」「売却手続のため便宜上○○名義で登記する」という趣旨を必ず書き残します。

なお、課税されるのは登記の持分ではなく実際に受け取った換価代金です。相続人3名が持分3分の1ずつで相続登記して売却し、代金は不均等に分配していた事案で、国税不服審判所は換価分割と認定し、収入金額を実際に取得した金額としました（平17.5.18裁決・裁決事例集No.69）。協議書と代金の流れをそろえることが大事です。

代償分割とは？1人が不動産をもらい、他の人にお金を払う方法

代償分割は、相続人の1人が不動産をそのまま取得して、その代わりに他の相続人へ自分のお金（代償金）を払う方法です。「母が住んでいる自宅はそのまま母に」「店舗は事業を続ける長男に」というときに使います。

相続税は「払った人は引く、もらった人は足す」

代償金のやりとりは贈与ではなく、遺産分割の一部です。そのため相続税では、代償金を払った人は取得した財産から代償金を差し引き、受け取った人は自分の取得分に代償金を足して計算します（No.4173 代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算｜国税庁、相基通11の2-9）。受け取った代償金に贈与税はかかりません。

代償金の決め方で、相続税の金額が変わる

ここが代償分割のつまずきやすいところです。不動産には「相続税の評価額（路線価など）」と「実際に売れる値段（時価）」の2つの金額があり、ふつう時価のほうが高くなります。代償金を時価をもとに決めたときは、相続税の計算では評価額の割合まで引き直すという取扱いがあります（相基通11の2-10）。

例（土地の相続税評価額4,000万円、分割時の時価5,000万円、代償金2,000万円）でみると、次のようになります。

	原則（代償金の額そのまま）	時価をもとに決めた場合
長男（代償金を払う側）	2,000万円	2,400万円
次男（代償金をもらう側）	2,000万円	1,600万円

同じ2,000万円を払っていても、相続税の課税対象になる金額が変わります。相続人全員で協議してこの方法で申告すれば、その金額が認められます。協議書に「代償金は時価をもとに決めた」という前提を残しておくかどうかで、申告の組み立てが変わります。

換価分割と代償分割、税金はどう違う？

税金の面での違いをまとめます。

	換価分割	代償分割
やること	売って代金を分ける	1人が取得し、他の人に現金を払う
売った利益の税金 （譲渡所得）	かかる。相続人それぞれが取得割合で申告	売らなければかからない。取得した人が後で売れば、その人だけに課税
贈与税	協議書に換価分割の趣旨を書いておけば問題なし	代償金に贈与税はかからない
相続税	代金の取得割合で課税	払った人は差引、もらった人は加算
小規模宅地等の特例	申告期限前に売ると、配偶者以外は使えないことが多い	取得した人が住み続ける・使い続けるなら使いやすい
空き家の3,000万円控除	要件を満たせば相続人それぞれが使える	取得した1人だけが対象
手間	全員が確定申告	取得した人だけ（売った年に）

とくに大きいのが空き家の3,000万円特別控除です。誰も住まなくなった実家を売るときの特例で、要件を満たせば利益から3,000万円（取得した相続人が3人以上のときは2,000万円）を差し引けます。換価分割で兄弟それぞれが取得して売れば、それぞれがこの控除を使えるため、結果として税負担が小さくなることがあります（No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例｜国税庁。措法35③。令和9年12月31日までの売却が対象で、売却代金の合計が1億円以下などの要件があります）。

反対に、小規模宅地等の特例は土地の評価を最大80％下げられる大きな特例ですが、配偶者以外の人は申告期限まで持ち続けることが条件です（No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例｜国税庁、措法69の4）。申告期限より前に売ってしまうと使えなくなることがあるため、「相続税が軽くなる特例」と「売って分けたい」はぶつかることがあります。どちらが有利かは試算してから決めます。

なお、相続税を払った人が相続した不動産を一定の期間内に売った場合は、払った相続税の一部を取得費に足せる特例もあります（No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁、措法39）。期限は相続税の申告期限の翌日から3年、つまり亡くなってから約3年10か月です。売る時期を決めるときの目安になります。

ケース別・どちらを選ぶか

こんなとき	向いている方法	理由
誰も住まない実家。兄弟は遠方	換価分割	空き家の管理から解放され、空き家の特例を各人が使える可能性がある
母がこれからも自宅に住む	代償分割（または母が取得）	住まいを守れる。配偶者なら小規模宅地等の特例も使いやすい
長男が事業・農業を続ける	代償分割	事業用の土地を分断せずに引き継げる
相続税の納税資金が足りない	換価分割	売却代金をそのまま納税に充てられる
代償金を用意できない	換価分割	無理に代償分割にすると支払えず、後でもめる

「不動産を取得した人が、その不動産を売ったお金で代償金を払う」という形もよく出てきますが、売れる時期と金額が読めないため、協議書の書き方に工夫が必要です。

実務でよくある3つの失敗

よくあるご質問

換価分割で不動産を売ったとき、譲渡所得の確定申告は誰がするのですか？

相続人がそれぞれ、遺産分割協議で決めた換価代金の取得割合に応じて申告します。代表者1人がまとめて申告するのではありません。売却手続のため便宜上1人の名義で相続登記した場合も同じです。なお、分け方が決まらないまま売った（未分割のまま換価した）ときは法定相続分で申告することになり、あとから分割が決まってもやり直しはできません（民法909、所法33、国税庁 質疑応答事例「未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告とその後分割が確定したことによる更正の請求、修正申告等」）。

代償分割で受け取った代償金に、贈与税はかかりますか？

かかりません。代償金は遺産分割の一部なので、相続税の計算のなかで処理します。払った人は取得した財産から代償金を差し引き、受け取った人は自分の取得分に代償金を足して相続税を計算します（相基通11の2-9・11の2-10、国税庁 タックスアンサー No.4173）。

換価分割でも、空き家の3,000万円控除は使えますか？

要件を満たせば、相続人それぞれが使えます。ただし取得した相続人が3人以上のときは1人2,000万円に縮小され、売却代金の合計が1億円以下であることなどの要件もあります。適用できるのは令和9年12月31日までの売却です（措法35③、国税庁 タックスアンサー No.3306）。

売却の手続きのため、相続人1人の名義で相続登記をしても大丈夫ですか？

換価のための便宜的な登記であり、代金が決めたとおりに実際に分配されるのであれば、贈与税の問題は生じないとされています（国税庁 質疑応答事例「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」）。そのためには、遺産分割協議書に換価分割であることと分配の割合を書いておくことが大切です。課税されるのは登記の持分ではなく、実際に受け取った代金です（平17.5.18裁決）。