不動産売却の確定申告（譲渡所得）

こんな方はご相談ください

• 自宅（マイホーム）を売却した、または売却を検討している
• 相続した実家や土地を売却した
• 不動産会社から「確定申告が必要です」と言われたが、何をすればよいか分からない
• 売却して損が出た。申告したほうが得か知りたい
• 買った時の資料（売買契約書）が見つからない

譲渡所得は「売却代金 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除」で計算し、他の所得とは分けて課税されます。税率は所有期間で大きく変わり、売却した年の1月1日時点で所有期間5年超なら20.315％、5年以下なら39.63％（所得税・復興特別所得税・住民税の合計）です。

代表税理士 石黒 賢より

不動産を売却したときの税金は、使える特例や、持っていた期間によって大きく変わります。売却する前にご相談いただければ、税金がどのくらいかかるのかを前もってお伝えできます。

相続した実家や土地を売った、買ったときの金額が分からない、共有名義の不動産を売った、どの特例を使えばよいか分からない……。そんな、少しややこしい売却のご相談もお受けしています。

ひとりで悩まず、気軽に声をかけてください。

よく使う特例（適用には申告が必要です）

• 居住用財産の3,000万円特別控除　自宅を売った場合、利益から3,000万円を差し引けます。住まなくなってから3年目の年末までの売却が条件です。
• 相続した空き家の3,000万円特別控除　相続した実家（昭和56年5月31日以前の建築など要件あり）を売却した場合の特例です。
• 10年超所有の軽減税率　自宅で所有期間10年超なら、6,000万円以下の部分の税率が14.21％になります。
• 相続税の取得費加算　相続税の申告期限から3年以内の売却なら、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。
• 買換え・譲渡損失の繰越控除　自宅を買い換えた場合や、損失が出た場合の特例です。

ご依頼の流れ

1. ご相談・概算売買契約書・登記事項証明書などから、利益の有無・使える特例・概算税額をお伝えします。売却前のご相談も歓迎です。
2. お見積り売却金額と内容に応じた報酬をご提示します。
3. 資料の収集売却時・購入時の契約書、仲介手数料や測量費などの領収書、住民票・戸籍の附票など、特例に必要な書類をご案内します。
4. 申告書の作成・電子申告譲渡所得の内訳書と確定申告書を作成し、電子申告します。給与や年金など他の所得もまとめて申告します。
5. 納付所得税は3月15日まで、住民税は6月以降に納付します。納税額を事前にお伝えしますので資金の準備ができます。

報酬の目安（消費税抜）

譲渡所得の申告の報酬は、基本報酬と売却価額に応じた報酬の合計です。特例を利用する場合は、加算報酬があります（居住用財産の特例、相続税額の取得費加算など）。資料を拝見したうえで、事前にお見積りをご提示します。

※ 最低報酬は100,000円（消費税抜）です。
※ 金額は目安です。取得費の調査が必要な場合や物件が複数の場合は変動します。申告をご依頼いただく場合、相談料は無料です。

よくあるご質問

売却して損が出ました。申告は必要ですか。

損失なら原則として申告義務はありませんが、自宅の売却損は給与など他の所得と相殺（損益通算・繰越控除）できる場合があり、申告すると税金が戻ることがあります。

いつまでに申告すればよいですか。

売却した年の翌年2月16日〜3月15日です。特例の適用は期限内申告が条件になるものが多いので、年内にご連絡いただけると安心です。

売る前に相談してもよいですか。

むしろお勧めします。売却の時期（所有期間の判定）や、相続した不動産の場合は誰の名義で売るかによって税額が変わることがあります。

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