不動産を売却したら確定申告は必要？利益の計算・3,000万円控除・相続した実家の売却【2026年版・税理士が解説】

不動産を売却すると、まず気になるのが「確定申告が必要なのかどうか」です。売却したすべての方が申告するわけではありませんが、税金がゼロになる場合でも申告が必要なケースがあり、ここを勘違いしている方が少なくありません。

高槻市・茨木市を中心に、ご自宅やご実家を売却された方からご相談をいただきます。売ってから慌てるより、流れを先に知っておくほうが判断しやすいので、順にまとめておきます。

この記事では、不動産を売ったときの確定申告の要否、利益の計算方法、使える特例、必要な書類をまとめます。

確定申告が必要かどうかの判断

売却の結果	確定申告
利益が出た	必要
利益が出たが、特例で税金がゼロになる	必要（特例を受けるための申告）
損が出た	原則不要（自宅の売却なら、申告すると有利な場合あり）

「利益が出ているかどうか」は、売却価額だけでは分かりません。次の計算をしてみる必要があります。

利益（譲渡所得）の計算方法

• 取得費：その不動産を買ったときの代金や購入時の手数料など。建物は、住んでいた（使っていた）期間の分だけ価値が減ったものとして計算します（減価償却）
• 譲渡費用：仲介手数料、売買契約書の印紙代、測量費、建物の取壊し費用など、売るために直接かかった費用
• 特別控除：自宅の売却などで使える3,000万円の控除など（後述）

建物の減価償却の計算は少し複雑で、ここで自分で計算するのをあきらめる方が多いところです。

税率は「所有期間」で変わる

所有期間（売った年の1月1日時点）	税率（所得税・住民税の合計）
5年を超える（長期譲渡所得）	20.315％
5年以下（短期譲渡所得）	39.63％
10年を超える自宅（6,000万円以下の部分）	14.21％（軽減税率）

所有期間は「買った日から売った日まで」ではなく、売った年の1月1日時点で数えます。5年を少し超えたつもりでも短期の税率になることがあるので、売却の時期を決める前に確認しておきましょう。

主な特例

不動産の売却で使える特例のうち、ご相談の多いものを3つに分けて説明します。いずれも要件を一つでも満たさないと使えず、特例どうしで併用できないものもあります。

自宅を売ったとき（3,000万円の特別控除）

住まなくなってから3年目の12月31日までに売れば使えます。所有期間が10年を超える自宅であれば、軽減税率を重ねて使うこともできます。

相続した空き家を売ったとき（3,000万円の特別控除）

昭和56年5月31日以前に建てられた家などが対象です。2027年12月31日までの売却が対象で、相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円になります。

相続税を納めた方（取得費加算）

相続した不動産を、相続税の申告期限から3年以内に売った場合、払った相続税の一部を取得費に加えられます。

このほか、買い換えた場合の特例や、住宅ローンが残る自宅を売って損が出た場合の特例もあります。どれを選ぶかで税額が変わることがあるので、迷ったらご相談ください。

特例は、要件を一つでも満たさないと使えません。また、特例どうしで併用できないものもあり、どれを選ぶかで税額が変わることがあります。

相続した実家を売るとき

ご実家を相続してそのまま空き家になっている、というご相談が増えています。相続した不動産の売却は、次の点で少しややこしくなりがちです。

• 名義が亡くなった方のままであれば、売る前に相続登記が必要です（相続登記は司法書士さんもご紹介できます）
• 兄弟で共有している場合は、共有者それぞれが確定申告をします
• 取得費は、亡くなった方が買ったときの金額を引き継ぎます。古い契約書や当時の通帳が残っていないか探してみてください
• 空き家の3,000万円特別控除も、相続税の取得費加算も、それぞれ期限があります

相続そのもののご相談は相続税・贈与税の申告のページをご覧ください。

申告の時期と、忘れやすい影響

売却した年の翌年、2月16日から3月15日までに確定申告をします。会社員の方でも、年末調整とは別に申告が必要です。

申告に必要な書類

売却時に不動産会社からもらったファイルや、司法書士さんからもらった封筒に、ほとんど入っています。

• 売買契約書（売却時・購入時）
• 仲介手数料、印紙代、測量費、司法書士報酬などの領収書
• 不動産の登記事項証明書
• 相続した不動産の場合は、亡くなった方が購入したときの契約書など
• 特例を使う場合は、住民票の除票など特例ごとの書類

不動産を売って損が出た場合も、確定申告は必要ですか？

原則として不要です。ただし、自宅を売って損が出た場合は、一定の要件を満たすと給与などほかの所得と差し引き（損益通算）ができ、申告すると税金が戻ることがあります。住宅ローンが残っている自宅を売った場合などは、一度確認してみてください。

3,000万円の特別控除で税金がゼロになる場合も、申告は必要ですか？

必要です。3,000万円特別控除などの特例は、確定申告をすることで受けられる制度です。税額がゼロになる場合でも、申告をしないと特例は使えません。

購入したときの契約書が見つからない場合はどうなりますか？

取得費が分からない場合は、売却価額の5％を取得費として計算できます。ただ、実際の購入金額より低くなることが多く、税金が増えやすくなります。通帳の記録など、購入金額が分かる資料を探してみてください。

相続した実家を売った場合の取得費はどうなりますか？

亡くなった方が買ったときの取得費を引き継ぎます。相続した空き家の3,000万円特別控除や、相続税の取得費加算が使えることもあるので、売却前に要件を確認するのがおすすめです。